Manutenção predial normativa: o que a NBR 5674 e a NBR 15575 exigem do seu condomínio
Manutenção predial não é uma boa prática opcional: é uma obrigação com norma técnica, periodicidade definida e necessidade de comprovação. Quem responde pela execução é a gestão do condomínio. Este guia explica, em linguagem direta, o que cada norma pede e como montar um plano que você consiga sustentar no dia a dia.
NBR 5674 e NBR 15575, sem juridiquês
Uma diz como manter. A outra diz por quanto tempo o prédio deve funcionar — desde que a manutenção aconteça.
NBR 5674 — Manutenção de edificações
Estabelece que a edificação precisa de um sistema de manutenção organizado: programa com atividades e periodicidade, previsão orçamentária, responsáveis definidos e registro documentado de tudo que foi executado. Manutenção corretiva improvisada não cumpre a norma.
NBR 15575 — Desempenho
Define a vida útil de projeto de cada sistema do edifício e condiciona esse desempenho ao cumprimento do manual de uso, operação e manutenção. Se a manutenção prevista não é feita, a garantia e o desempenho esperado deixam de valer.
Como montar o plano de manutenção em 4 passos
1. Levante os sistemas do prédio
Use o manual de uso, operação e manutenção da construtora como ponto de partida. Não existe manual? Faça um levantamento dos sistemas instalados e das empresas que já atendem o condomínio.
2. Defina periodicidade e responsável
Cada item recebe a frequência prevista na norma técnica e um responsável — zelador, empresa contratada ou responsável técnico. Item sem dono não é executado.
3. Controle os vencimentos legais
PPCI, AVCB, laudos, seguro obrigatório e inspeção predial têm data de validade. Todos precisam de aviso antecipado, não de lembrete no dia.
4. Registre e guarde a prova
Cada execução vira histórico com data, evidência e responsável. É esse registro que protege o síndico quando alguém questiona a gestão.
Sistemas que não podem ficar de fora
Ponto de partida para o plano do seu condomínio. A periodicidade final depende do projeto e do manual da edificação.
Sistema de combate a incêndio
Extintores, hidrantes, alarme e iluminação de emergência com inspeções periódicas; PPCI e AVCB com data de renovação controlada.
Estrutura e fachada
Inspeções visuais periódicas e inspeção predial (NBR 16747) para identificar fissuras, infiltrações e descolamentos antes que virem obra.
Instalações hidráulicas
Limpeza semestral de reservatórios, verificação de bombas, prumadas e prevenção de vazamentos.
Instalações elétricas e SPDA
Inspeção de quadros, medições e verificação anual do sistema de proteção contra descargas atmosféricas.
Elevadores
Manutenção mensal por empresa habilitada e relatório de inspeção anual arquivado.
Impermeabilização e cobertura
Verificação de lajes, calhas e telhados, com atenção ao fim da vida útil prevista em projeto.
Perguntas que todo síndico faz
O que é a NBR 5674?
É a norma brasileira que trata da manutenção de edificações. Ela define que todo condomínio deve ter um programa de manutenção organizado, com atividades, periodicidade, responsáveis e registro do que foi executado.
O que é a NBR 15575?
É a norma de desempenho das edificações habitacionais. Ela estabelece prazos de vida útil de projeto para os sistemas do prédio (estrutura, vedações, instalações, cobertura) e condiciona esse desempenho à realização da manutenção prevista no manual de uso, operação e manutenção.
O síndico é responsável pela manutenção predial?
Sim. Cabe ao síndico conservar as partes comuns e garantir que o plano de manutenção seja executado. Manutenção vencida, sem registro ou sem comprovação é o que costuma expor o síndico em caso de sinistro ou questionamento da assembleia.
Com que frequência a manutenção deve ser feita?
A periodicidade varia por sistema: itens como bombas, geradores, elevadores e sistemas de combate a incêndio têm rotinas mensais ou trimestrais; limpeza de reservatórios é semestral; inspeções de fachada, impermeabilização e estrutura seguem ciclos anuais ou plurianuais definidos no plano.
O que precisa ficar registrado?
Data de execução, item do plano, responsável técnico ou empresa, evidência (relatório, foto, nota) e a próxima data prevista. Sem esse histórico, não há como comprovar que a obrigação foi cumprida.
Do papel para o fluxo do dia a dia
O plano só funciona quando alguém consegue ver o que está em dia, o que vence e o que já venceu. No Convivus, cada rotina fica ancorada na norma que a fundamenta, com periodicidade, responsável, aviso antecipado de vencimento e histórico de execução que comprova o cumprimento.
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